一、什麼是第二順位房貸？

所謂「第二順位房貸」又稱「二胎房貸」，是指同一間房屋在第一順位銀行抵押後，再另外設定一個第二順位抵押權。
簡單說，就是在房子已經有一筆房貸的情況下，再用剩餘的房屋價值去借第二筆款項。

不過，第二順位的風險比第一順位高非常多。一旦房屋被法拍，第二順位的貸方會在第一順位清償完之後才能分配到剩餘金額——這就是銀行最擔心的地方。

二、銀行不收第二順位的 3 大關鍵原因

1️⃣ 風險控管嚴格，清償順位不利

若借款人違約或房屋被查封，銀行清償順序是「先第一順位、再第二順位」。
也就是說，第二順位很可能拿不到錢。
銀行風險模型不願承擔這類高不確定性資產，因此多半會直接拒絕。

2️⃣ 法拍價不足，資產回收率低

實務上，法拍屋多數拍價都低於市價 20～30%。
第一順位就已經把剩餘價值吃掉，第二順位常常「連本金都收不回」。
這讓銀行認為「風險報酬不對等」，乾脆不承作。

3️⃣ 放款政策保守、內規限制

多數銀行內部政策明訂：禁止承作第二順位抵押貸款，除非是同一間銀行的增貸案。
此外，金管會也要求銀行對高風險貸款提高準備金，因此更少銀行願意承接。

三、有沒有替代方案？

若銀行不收第二順位，並不代表你完全沒機會。
可以考慮以下三種合法且常見的方式：

1. 民間二胎貸款：由合法融資公司或代書貸款公司承作，速度快、彈性高，但利率略高。
2. 信用貸款／債整貸款：若名下房產有餘裕，可搭配信用貸款整合，減少負擔。
3. 原銀行增貸：若與原銀行關係良好，可申請「房屋增貸」取代二胎，利率會更低。

專業建議：若急需資金週轉，可以先讓顧問評估「哪一種貸款最划算、可行率最高」。

根據 金管會官方資料，
銀行對高風險貸款（如第二順位抵押）需提高備抵呆帳比例，
因此多數銀行在內規上會限制承作。

四、真實案例分享

林小姐原本在台北有房貸 800 萬，因創業資金不足想再貸 200 萬。
她嘗試向原銀行申請第二順位被拒，理由是「本行不承作第二順位」。
後來透過民間二胎貸款方案，以每月 2 萬多的還款成功撐過創業初期。
一年後營收穩定，她再轉回銀行增貸，利率成功降為 2.1%。

五、常見問題（FAQ）

Q1：申請第二順位會影響信用嗎？

不會直接影響信用，但若貸款人同時負債比過高、逾期紀錄太多，仍可能間接影響信用評分。

Q2：民間二胎利率大約是多少？

依照案件風險、金額及地點不同，約年利率 5%～12% 不等。
比銀行高，但核准速度通常只需 3～5 天。

Q3：可以同時有增貸和二胎嗎？

技術上可以，但銀行多半不建議。建議先讓專業顧問分析，避免重複抵押或信貸額度被鎖死。

六、想知道你能貸多少？

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