二胎貸款審核怎麼看？估價報告裡的 5 大關鍵指標一次解析
許多屋主在申請二胎貸款時，最容易卡關的地方就是「估價報告」。
明明房子市價很不錯，但核貸額度卻遠低於預期，甚至被退件。
其實，只要掌握二胎貸款審核的核心邏輯，你就能提前釐清自身條件，提升核准率並避免白跑流程。
一、二胎貸款審核的核心邏輯是什麼？
要了解二胎貸款審核怎麼看，先要知道銀行或民間機構在思考什麼：
「如果借你錢，你是否有能力還？即使不還，抵押物能否保障債權人安全？」
因此，估價報告就成為審核的基礎依據。
銀行會使用「金融機構合作鑑價」、民間則以「市場成交＋地段＋現況」評估，
但兩者都會依照以下五個關鍵指標來決定是否核貸。
二、二胎貸款審核｜估價報告的五大關鍵指標
以下五項，是所有金融機構在 二胎貸款審核 時最重視的估價指標：
1. 房屋市價與實際成交行情（最直接的額度基礎）
市價會決定「最高可貸金額」。
若鑑價師以附近實價登錄、屋齡、建材、社區行情計算出市值 1,000 萬元，
通常二胎貸款可核貸的額度約為市價的 10%～30%（依一胎餘額而異）。
2. 殘值（扣除一胎貸款後可再利用的價值）
二胎貸款審核最關鍵指標之一，就是「殘值」。
公式如下：
殘值 ＝ 房屋市價 − 一胎貸款餘額
例如：
房屋市價 1,000 萬，一胎餘額 600 萬，殘值＝400 萬
民間可能核貸 150～250 萬，銀行則更保守。
3. 法拍價（銀行與民間最保守的依歸）
銀行與民間機構在 二胎貸款審核 時，
常以「第二拍」或「第三拍」價值作為風險控管依據。
如果法拍行情偏低，額度就會大幅縮減。
例如：
第三拍行情只有市價的 60%，
那貸放單位會依照較低的基準評估風險。
4. 房屋使用現況（是否有違建、套繪、分租）
估價師會檢查下列項目：
- 是否有違建（鐵皮加蓋、頂加、外推）
- 是否土地套繪（謄本建物面積與現況不一致）
- 是否投資型分租（隔間房過多）
任何不符合法規之處，都會影響二胎貸款審核結果。
甚至直接退件（尤其是銀行）。
5. 一胎授信銀行是否同意（二胎超常見退件原因）
若你的一胎是銀行，且該銀行 **不接受二胎設定**，
那無論估價多漂亮，都可能在審核階段被退件。
因此送件前必須確認：
- 一胎銀行是否禁止二胎？
- 是否需先轉貸或民間代償才能重設抵押？
這也是為什麼很多人估價合格，但依然「被銀行婉拒」的主要原因。
三、二胎貸款審核｜銀行 vs 民間估價有什麼不同？
不同貸放單位對 二胎貸款審核 的標準不同，審核重點如下：
銀行的二胎貸款審核重點
- 信用紀錄必須良好（不能有遲繳或呆帳）。
- 看重收入穩定度（薪轉、所得證明）。
- 房屋需無重大瑕疵（違建、套繪、死亡屋）。
- 額度通常比民間低、利率較低。
民間機構的二胎貸款審核重點
- 重點在「抵押物價值」與「殘值」。
- 收入文件要求較寬鬆（有時不需薪轉）。
- 看重鑑價資料與現場評估。
- 核貸快速但利率通常較銀行高。
若你近期有信用瑕疵，建議採：
民間二胎 → 信用養好後再轉銀行 的循序方式。
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五、總結｜二胎貸款審核的5大重點再複習
掌握二胎貸款審核的五個指標，就能清楚判斷自己的房屋能否申請二胎，以及可貸額度的區間。
總結如下：
- 市價與成交行情決定最高貸款框架。
- 殘值是最直接的核貸基礎。
- 法拍行情影響銀行與民間的風險控管。
- 現況瑕疵（違建、套繪）會降低估價或退件。
- 一胎銀行是否同意，是最容易被忽略的關鍵。
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