土地謄本顯示土地套繪的5大原因：為什麼銀行與民間都不承作？
在房屋或土地貸款申請中，若出現「土地謄本顯示土地套繪中的案件為什麼銀行、民間都不承作」的情況，
幾乎代表該不動產在地政系統中存在權屬疑慮。這不是單純的登記錯誤，而是涉及土地與建物位置、邊界、使用現況不一致的問題，銀行與民間都會將這類案件列為高風險，不輕易承作。
本文將以五大層面深入說明這種狀況的成因、審核邏輯與可能的解套方式。
一、土地謄本顯示土地套繪中的案件為什麼銀行、民間都不承作？｜土地套繪的定義與原因
「土地套繪」是指建物登記位置與土地地號不完全重疊或超出邊界的情況，
常見於舊社區或重劃區周邊。成因主要包括：
- 早期測量精度不足，導致地籍圖與實際使用位置錯置。
- 建物跨越他人土地界線或使用他人空地作為附屬範圍。
- 違章增建未納入原建號範圍，形成實際使用與謄本不符。
- 土地重劃後邊界改變，但建物登記未更新。
當地政事務所套繪圖顯示「建號超出土地界線」時，謄本會出現異常註記，
此時銀行及民間放款機構都會將案件歸類為「抵押風險高」。
二、土地謄本顯示土地套繪中的案件為什麼銀行、民間都不承作？｜銀行端的風控邏輯
銀行在審核房屋或土地貸款時，最核心的考量是「抵押權能否完全設定」。
若土地謄本顯示土地套繪，意味著建物的部分區域可能不屬於該地號，
導致銀行面臨以下三項風險：
- 抵押權無法覆蓋完整建物：若部分建物跨越他人土地，該部分無法設抵押。
- 法拍清償不具效力：權屬不明會造成拍定無效或延遲拍賣程序。
- 信用風險評分降低：此類案件被自動歸類為高風險不動產，降低核貸分數。
因此即便借款人信用良好，只要土地謄本顯示土地套繪中的註記出現，銀行仍會直接拒貸，以避免日後法拍時無法主張抵押權。
三、土地謄本顯示土地套繪中的案件為什麼銀行、民間都不承作？｜民間融資的顧慮
許多人以為民間貸款較有彈性，但實際上，民間機構也會參照同一份土地謄本。
若謄本上註記套繪或邊界不明，風險包括：
- 設定抵押後，若套繪範圍超出合法範圍，將無法拍賣或移轉。
- 地籍爭議一旦進入司法程序，資金會被凍結，貸方權益難以保障。
- 代書與保險公司多半拒絕承作此類不動產。
因此，即便民間放款不受金管會直接監理，也會因「風險無法量化」而拒絕核貸。
四、土地謄本顯示土地套繪中的案件為什麼銀行、民間都不承作？｜可能的解套方式
若確定土地謄本顯示土地套繪，仍有幾種處理方向：
- 重新測量套繪：向地政事務所申請「地籍套繪查報」，確認是否屬於圖資誤差。
- 與相鄰地主協議重劃界線：若僅部分重疊，可簽訂土地使用協議或進行地界調整。
- 補辦合法建照或登記異動：違建部分若已符合現行法規，可補照後再行設定。
- 尋求過渡融資或代償方案：由民間代償公司協助清償舊貸，待套繪問題解決後再轉回銀行貸款。
上述流程通常需2～6個月，建議由專業貸款顧問與代書同步協助，以確保文件完整並降低風險。
五、土地謄本顯示土地套繪中的案件為什麼銀行、民間都不承作？｜真實案例解析
案例：一位屋主在高雄申請房屋二胎時，土地謄本顯示土地套繪，建物部分跨入鄰地約0.8坪。
銀行審查後拒絕核貸，原因是「抵押物範圍不明」。
後續透過地政重新測量，確認套繪為早期誤差，經校正後重發謄本，銀行即恢復受理。
此案例顯示，並非所有套繪案件都無法處理，但必須先確認權屬明確、謄本更新後，
銀行與民間放款單位才會重新評估。
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外部參考
✅ 總結｜土地謄本顯示土地套繪的5大重點與應對建議
當土地謄本顯示土地套繪中的案件為什麼銀行、民間都不承作時，
核心問題不在信用或收入，而在於抵押物權屬不明確。
要解決這類問題，應：
- 先向地政確認套繪是否屬誤差。
- 若涉及跨界或違建，盡快補照或協調調整。
- 必要時以民間代償過渡，待權屬恢復後再轉回銀行貸款。
妥善處理後，這類案件仍可重新獲得核貸，甚至改善整體財務結構。
若不確定條件是否符合，建議諮詢專業顧問，由理成財經協助初步評估。